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南宁市国有建设用地使用权二级市场交易管理办法(试行)政策解读

发布时间:2018-08-16 12:05   来源:南宁市政府办公室   作者:
 

  一、起草依据 

  根据国土资源部印发《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的通知(国土资发﹝2007﹞12号)、《国土资源部关于广西壮族自治区南宁市完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点实施方案的批复》(国土资函〔2017〕262号)等文件精神,为落实国土资源部试点通知要求,规范南宁市土地二级市场交易管理,特制订本办法。

  二、制订的主要依据 

  (一)法律法规依据

  《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

  (二)政策依据

  国土资源部印发《不动产登记操作规范》(试行)(国土资规〔2016〕6号)、关于印发《关于开展南宁市国有建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场试点工作方案》的通知(南府办函〔2017〕52号)、南宁市人民政府关于修改﹤南宁市国有划拨土地使用权出租管理办法》的决定》(第33号)等

  三、《办法》的结构和内容 

  本办法围绕南宁市市本级国有建设用地使用权的转让、出租、抵押,重点针对土地交易,以及土地连同地上建筑物、其他附着物等具备宗地交易的情况制定措施。分为七章,共分为48条,主要内容包括:立法原则、适用范围、二级市场交易服务平台、国有建设用地使用权转让、国有建设用地使用权土地使用权出租、国有建设用地使用权土地使用权抵押、法律责任等。

  (一)关于适用范围和管理部门

  本办法的适用范围为国有建设用地使用权的转让、出租和抵押是以宗地为单位进行交易,以及宗地连同地上建筑物、其他附着物等具备宗地交易条件的情况。同时按照交易监管职能和交易机构职能分别说明了市国土行政主管部门负责全市国有建设用地使用权的转让、出租和抵押的监督管理工作;规划、建设、住房、发改、环保、国资等有关部门按照各自职责,做好土地二级市场交易的监督管理工作;南宁市国土资源出让服务中心设立统一的土地二级市场交易服务平台,按照规定的程序和职责开展土地交易工作。(第二条至第五条)

  (二)关于土地二级市场交易平台的各项基本制度

  1、明确交易种类和交易方式,规定了“入场情形”及“一、二级市场联动”的方式。(第六条至第九条)

  2、明确交易机构职责、交易平台的功能及中介机构的责任,说明土地二级市场交易服务平台完善信息收集发布、汇总分析上报、交易监管、政策法规咨询等服务功能(第十条至第十一条)。

  3、建立交易市场的示范性文书及收费标准,市国土行政主管部门依法制定建设用地使用权转让、出租合同的指导性示范文本。出让服务中心可以根据土地交易及服务的类型收取相应的费用,具体收费标准由物价部门制定。(第十二条至第十三条、)

  (三)国有建设用地使用权转让的制度

  1、明确转让的定义与形式、限制转让的情形。(第十四条至十六条)

  2、建立转让流转的程序,转让合同及建立预告登记制度,确定转让合同基本条款及明确预告登记的作用效力及程序。(第十七条至第二十一条)

  3、明确转让后土地使用权年限的计算方式、划拨转让、分割合并转让、作价出资(授权经营)、未达到25%、闲置土地等特殊情形的转让条件和方式。(第二十二条至第二十八条)

  4、说明政府在土地交易中行使优先权的情形及转移登记的方式。(第二十九条至第三十条)

  5、说明涉及建设用地使用权转让的司法处置和国有资产处置的方式。(第三十一条至第三十二条)

  (四)关于国有建设用地使用权出租的制度

  建立国有建设用地使用权出租的制度,明确出租的定义即土地使用权人作为出租人将土地使用权或随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为,同时规定了租赁合同、限制条件及租赁年限及划拨用地出租等有关内容。(第三十三条至第三十七条)

  (五)关于国有建设用地使用权抵押的制度

  建立国有建设用地使用权抵押的制度,明确定义、抵押人条件、抵押权实现、放宽抵押物范围、抵押合同及确定划拨土地抵押价值等有关内容(第三十八条至第四十三条)

  (六)其他

  明确了行政主管部门、交易服务机构、第三方机构和其他交易参与方在交易及相关管理工作中相应的法律责任。(第四十四至第四十八条)

   四、关于重点说明的几个问题 

  (一)参考借鉴天津武清、长沙、重庆等地的先进做法和成功经验,总结我市土地市场出让转让的情况和经验,重点对几种特殊情况的土地转让进行试点。

  1、(未完成投资转让)以出让方式取得的项目已投资额达不到投资总额25%以上的情况,试行通过交易服务平台进行转让,成交后签订转让合同并由出让服务中心出具交易鉴证书,但暂不办理不动产登记证。国土、规划、建委、环保、审批等部门根据承办机构出具的交易鉴证书及相关材料,在受让未办理不动产转移登记手续的情况下,对工程建设的审批手续进行缺项审批。待受让土地工程建设投资达到总投资额25%后,持相关证明材料办理不动产转移登记。已投资额占项目投资总额的比例,以有资质的会计事务所出具的《工程投资审计报告》为准。

  以上述方式转让土地的,税务部门将增值税纳税义务、扣缴义务发生时间提前至出让服务中心出具交易鉴证书当天。

  2、(预告登记)双方签订土地使用权转让合同、出具交易鉴证书后按照协议约定可以向不动产登记中心申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

  3、(划拨转让)不符合《划拨用地目录》的,由受让方依法依规足额补缴土地出让收入后,补办土地出让手续。取得市政府批准转让后,具体流程参照出让土地使用权转让有关规定办理。

  4、(优惠政策处置)以“招拍挂”出让方式取得的国有建设用地使用权转让,享受过政府相关优惠扶持政策的,未履行出让合同或招商引资协议等约定的相应义务的,经国土资源行政主管部门认定属政府、政府有关部门造成闲置的,经市人民政府批转可以进行转让,但应返还所享受的优惠或由应返还所享受的优惠或由转让中的受让人方应继续履行相应义务承担违约责任。

  5、(一、二级市场联动)以盘活闲置低效用地为切入点,进一步掌握土地二级市场交易信息,统筹协调土地一、二级市场的投放总量、结构、时序,并加强对交易合同约定、出让合同监管等方面有效衔接。

  (二)程序细化

  细化交易鉴证和预登记的流程,明确转让的程序一般包括“交易申请-交易审核-签订合同-交易鉴证(如需)-转移登记”及预告登记所需的材料要求。

  (三)“优先购买权”的说明,根据《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号)的规定:“国有土地使用权转让,转让双方必须如实申报成交价格。土地行政主管部门要根据基准地价、标定地价对申报价格金审核和登记。申报土地转让价格比标定地价低20%以上的,市、县人民政府可行使优先购买权。”

  (四)“放宽抵押物范围”的说明,对于抵押物范围扩大至盈利性的医疗、养老、教育、文化、体育等社会领域机构以出让方式取得的国有建设用地使用权可以设立抵押权。对其贷款用途做出严格限制,明确仅用于本项目开发建设或者开办对应业务改善软件所需,不得为第三方担保并在抵押权实现后不得改变原不动产用途。

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